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老華廈被認定成豪宅 如何合法節稅？
財政部近日調整「舊制房屋財產交易所得計算規定」，新增豪宅單價認定標準。未來，六都與新竹以外的其他縣市，單坪售價超過35萬元的房屋，可能被認定為豪宅，屋主將面臨較高的「豪宅稅」負擔。
個人出售房地產，目前適用新制房地合一稅，以及舊制財產交易所得，適用條件如下：
舊制：2015年12月31日前取得的房地，僅對房屋部分課徵財產交易所得（土地免課所得稅），併入個人綜合所得稅，按累進稅率課稅。
新制：2016年1月1日後取得的房地，以房地合一稅計算房地交易所得，不再併入綜合所得申報。
2024年售房所得需用新法申報綜所稅
這次「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於舊制調整，而2024年出售舊制房產的屋主，在今年5月申報綜合所得稅時（申報2024年所得）即適用。
舊制的房屋交易所得稅，又分為以下2種申報方法：
1. 核實認定：可依提示證明文件，如買賣契約書影本（私契）等，可以實際成本核實計算所得。
2. 標準認定：無法證明取得時的實際成交金額，或原始取得成本，則以標準認定，其中又有豪宅門檻之區別。
地政士林怡表示，2012年8月起實施實價登錄制度，購屋者通常能清楚查明取得成本。
屋主在實價登錄實施前仍有貸款，稽徵機關可從所貸款的銀行查到其原始取得成本，或從賣家、地政士、建商等追查，一旦能依實際取得成本計算所得，皆採核實認定
然而，若屋齡30年、40年以上的老屋，稽徵機關要追查到成本較為困難，多會使用標準認定來課稅。
過去標準認定僅依據「總價」判定豪宅，這次修正新增「單價（不含車位）」標準（台財稅字第11300103510號令）（詳見表1）。
豪宅門檻的獲利率也從原有17%，調高3個百分點至20%。
這次新增單價標準，財政部初估影響至少4,000件「小豪宅」。地政士公會全聯會常務監事蕭琪琳指出，具備都更題材的老公寓、有店面效益的公寓1樓，或是位於精華地段的老華廈，就很可能受衝擊。
舊制出售房地的房產交易所得，因土地不納入所得課稅範圍，且多以房屋現值計算，稅額遠低於目前新制的房地合一稅，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，主管機關新增單價標準，針對持有多年賣屋、獲利頗豐的屋主多加課稅，以達賦稅公平原則，另一方面，也變相壓抑房價。
外界預期，隨著舊制新增單價標準，屋主可能會刻意壓低價格至門檻以下，以降低稅負，而進一步影響市場價格。對於接近豪宅門檻的房屋，就可能存在一定的議價空間。
試算豪宅與非豪宅房屋的稅負差異，假設新北市板橋區1間30坪（不含車位）華廈，房地比30%，以總價2,400萬元出售，換算每坪單價80萬元，已超過新北市75萬元的豪宅門檻，且房屋評定現值90萬元，在已全數扣除免稅額且屋主無收入的情形為例：
1. 達豪宅門檻（詳見名詞解釋）
① 出售房屋所得額＝2,400萬元（賣價）×30%（房地比）×20%（獲利率）＝144萬元。
② 適用稅率（詳見表2）：累進稅率第3級（20%）、累進差額14萬7,700元。
③ 應納稅額＝ 1 4 4 萬元×20%−14萬7,700元＝14萬300元。
2. 未達豪宅門檻（詳見名詞解釋）
① 出售房屋所得額＝90萬元（房屋評定現值）×44%（板橋區設算比率）＝39萬6,000元。
② 適用稅率：累進稅率第1級（5%）、累進差額0元。
③ 應納稅額＝39萬6,000元×5%−0＝1萬9,800元。
2者稅額差異＝14萬300元−1萬9,800元＝12萬500元。
一旦達到豪宅門檻，稅負將大幅增加。林怡提供以下2種合法節稅方法（詳見表3）：
方法1》合理調整車位價格
若房屋單坪價格僅略超過豪宅門檻，可適度提高車位價格，降低房屋單坪價。例如：台北市華廈住宅，總價3,800萬元，含40坪車位。
①若車位價格200萬元：房屋單價＝（3,800萬元−200萬元）÷（40坪−10坪）＝120萬元／坪（達豪宅門檻）。
②若車位價格220萬元：房屋單價＝（3,800萬元−220萬元）÷（40坪−10坪）＝119萬3,000元／坪（可避免豪宅門檻）。
車位價格應依所在路段及條件訂定，並符合市場行情。若刻意將車位價格大幅抬高，以規避豪宅門檻，未來可能遭稅捐稽徵機關追稅。
方法2》分2年出售房產，降低高稅率
若房價已達豪宅門檻，可拆分產權，分2年出售，降低年度所得，可降低累進稅率級距，例如：
新北市1間舊制房產以4,000萬元出售，房地比約30%，且每坪超過75萬元的豪宅門檻。
①1次性出售：
➊所得額＝4,000萬元（賣價）×30%（房地比）×20%（獲利率）＝240萬元。
➋適用稅率：累進稅率第3級（20%）、累進差額14萬7,700元。
➌應納稅額＝240萬元（累進稅率第3級）×20%−14萬7,700元＝33萬2,300元。
②分2年出售：
➊每年所得額＝4,000萬元/2×30%（房地比）×20%（獲利率）＝120萬元。
➋適用稅率：累進稅率第2級（12%）、累進差額4萬1,300元。
➌每年應納稅額：120萬元×12%−4萬1,300元＝10萬2,700元。
➍2年總稅額＝20萬5,400元。分2年出售，將比1次性出售少33萬2,300元−20萬5,400元＝12萬6,900元。
房產若要分割後跨年度分次出售，較好的時機點可將過戶日定在當年度12月與隔年1月，降低買方的不確定風險。
此外，銀行對產權分次出售的接受度較低，因此部分產權買賣需以現金交易，另一部分產權則可再辦理貸款。
林怡提醒，高單價的小豪宅若總價不高，採用分2年出售的方式，累進稅率級距可能不會有明顯差異，未必比一次性出售更划算。因此，出售房產前應先精算稅負並做好規畫，以確保最佳節稅效果。
此外，財產交易所得屬於綜合所得稅，涉及個人收入、免稅額與扣除額等，情況複雜，無法一概而論。因此，若為舊制房產，建議出售前諮詢地政士或會計師，透過合法節稅方式，減輕稅負。
表1 2024年台北市單坪達120萬元為豪宅
資料來源：財政部 整理：楊明峰
達豪宅門檻
出售房屋所得額＝實際房地總成交價×房地比（房屋評定現值/（房屋評定現值＋土地公告現值）×獲利率20%。
未達豪宅門檻
出售房屋所得額＝房屋評定現值×各縣市行政區的設算百分比。
表2 2024年綜合所得淨額59萬元以下累進差額為零
資料來源：財政部 整理：楊明峰
表3 單價略超過豪宅門檻，可調整車位價格
資料來源：林 怡 整理：楊明峰…
